A avaliação de glebas urbanizáveis demanda precisão e entendimento profundo dos métodos de avaliação envolvidos. Este artigo abordará dois métodos principais da avaliação de imóvel: o comparativo direto e o involutivo, fornecendo um panorama sobre quando e como cada método é aplicado, além de explorar detalhes técnicos por trás de suas execuções.
Avaliação de Gleba pelo Método Comparativo Direto
Na avaliação de gleba, o método comparativo direto (por fatores ou por inferência estatística) se destaca por sua abordagem direta e comparativa. Esse método envolve a comparação de glebas semelhantes, levando em consideração aspectos como uso e área. A principal vantagem desse método reside na sua capacidade de oferecer uma base de comparação tangível, facilitando a estimativa de valor através de dados reais de mercado.
Avaliação de Gleba pelo Método Involutivo
Quando a aplicação do método comparativo direto se mostra inviável devido à falta de glebas comparáveis ou informações insuficientes, a avaliação de gleba recorre ao método involutivo. Este método proporciona uma abordagem alternativa, baseada em conceitos teóricos e análises preditivas para estimar o valor da gleba.
O Método Involutivo Detalhado:
O método involutivo se distingue por sua capacidade de avaliar glebas através de equações pré-definidas ou por análises de fluxo de caixa de projetos hipotéticos. Este método considera diversos fatores, incluindo mas não limitado a:
- A projeção de vendas de lotes, levando em conta a velocidade de vendas esperada.
- A análise dos preços dos lotes, adequada ao contexto do mercado local.
- Usos permitidos pelo zoneamento local, que afeta diretamente o potencial de desenvolvimento da gleba.
- Loteamentos próximos, suas características e aprovações;
- Custo com marketing e corretagem.
- Taxas de desconto.
Essencialmente, o método involutivo permite aos avaliadores criar um cenário de desenvolvimento hipotético, baseado em suposições realistas sobre como a gleba poderia ser utilizada. Esse cenário é então analisado através de um fluxo de caixa descontado, o qual considera custos de desenvolvimento e receitas, fornecendo assim uma estimativa de valor fundamentada em potenciais de desenvolvimento futuros.
Conclusão
A avaliação de gleba é um componente integral do desenvolvimento urbano, requerendo uma compreensão detalhada dos métodos comparativo direto e involutivo. Cada método de avaliação oferece suas próprias vantagens, com o método direto proporcionando uma base comparativa tangível e o involutivo oferecendo flexibilidade através de análises preditivas. A escolha do método depende das circunstâncias específicas de cada gleba, bem como da disponibilidade de dados comparativos e do objetivo da avaliação.
A aplicação adequada desses métodos assegura um laudo de avalição preciso, facilitando o planejamento e a tomada de decisões no contexto urbano.