No mundo do mercado imobiliário, a avaliação de imóvel para venda representa um passo fundamental para garantir transações justas e transparentes. Este processo não é apenas uma estimativa superficial do valor de um imóvel, mas sim um trabalho técnico detalhado, que segue normas rigorosas como a ABNT NBR 14653. Realizada por peritos avaliadores, engenheiros ou arquitetos, esta avaliação é a base para uma negociação imobiliária bem-sucedida.
O que é Avaliação de Imóvel?
A avaliação de imóvel é um procedimento técnico que determina o valor de um imóvel com base em uma análise criteriosa. Esse processo segue padrões estabelecidos pela ABNT NBR 14653, assegurando que a avaliação seja precisa e imparcial. Profissionais qualificados, como peritos avaliadores, engenheiros e arquitetos, são responsáveis por conduzir essa avaliação, garantindo que todos os aspectos relevantes sejam considerados.
Finalidades da Avaliação de Imóvel
A avaliação de imóvel serve para calcular o valor de imóveis em situações como inventário e partilha, além de ser usada para garantias bancárias, ações revisionais ou renovatórias. No entanto, frequentemente, tanto compradores quanto vendedores buscam apenas conhecer o valor de mercado do imóvel, e é aqui que a avaliação imobiliária se torna indispensável.
O Método Comparativo Direto
Um dos principais métodos utilizados na avaliação de imóvel para venda é o Método Comparativo Direto. Este método analisa os pontos positivos e negativos de um imóvel em comparação com outros similares no mercado. Cada característica é tratada como uma variável ou fator, e é a combinação desses fatores que define o valor final do imóvel.
Exemplo Prático
Vamos considerar um apartamento hipotético com 66m² de área privativa 1 vaga de garagem num condomínio de classe média alta (padrão superior) com piscina, sala de jogos, quadras e salão de festa.
Passo 01 - Vistoria
O primeiro passo da avaliação é a vistoria do imóvel e da região, é nesse momento que o avaliador tem a oportunidade de conhecer melhor a região e além de caracterizar o estado de conservação do imóvel que está sendo avaliado
Passo 02 - Pesquisa de mercado
O segundo passo é a realização de uma pesquisa de mercado. Essa pesquisa deve contar com imóveis semelhantes ao que estamos avaliando e de preferência o mais perto possivel. Na tabela a seguir foram pesquisados 15 apartamentos com áreas e características semalhantes.
Em conjunto com a tabela é comum ir marcando em um mapa os imóveis pesquisados, conforme ilustrado a seguir.
Na tabela acima, convencionamos :
- para o 'Padrão e Conservação' : 1 = significa padrão médio e 2 = padrão alto
- para a 'Localização' : 1= ruim e 2 = boa localização; ( no caso todos estavam muito proximos e por isso a classificação foi boa para todos)
Passo 03 - Análises
Com a pesquisa de mercado podemos iniciar nossas analises. Para facilitar é sempre interessante plotar alguns gráficos, vamos apresentar o grafico do Valor Total x área e o Valor total X Vagas
Os gráficos nos mostram justamente uma tendencia esperada, ou seja, quanto mais vagas mais caro é o imóvel e quanto mais área maior o seu valor total.
Passo 04 - Cálculos Avaliatorios
Nesse exemplo iremos prosseguir com os calclos pela chamada inferencia estatística mas basicamente, aparitr da pesquisa realizada precisamos encontrar um modelo de regressão que melhor explique a variação dos preços. Felizmente existem diversos softwares que nos auxiliam nesses calculos, como o SISDEA, INFER32, entre outros. A seguir algumas telas do programa SISDEA.
Passo 05 - O Laudo de avaliação
O laudo de avaliação é o produto final. Este documento deve apresentar clareza e objetividade. Ainda, o laudo deve conter detalhes do imóvel avaliado, incluindo sua localização, padrão construtivo, estado de conservação, número de vagas de estacionamento, dentre outros aspectos relevantes. Além disso, é essencial que o laudo explique detalhadamente a metodologia empregada para a atribuição do valor ao imóvel.
Conte com os profissionais da Esteves Engenharia
Realizar uma avaliação de imóvel para venda é um passo essencial para assegurar uma negociação justa e bem fundamentada no mercado imobiliário. Se você está considerando vender ou comprar um imóvel, a Esteves Engenharia possui profissionais especializados prontos para ajudá-lo a determinar o valor justo e preciso do seu imóvel. Garanta uma transação imobiliária segura e satisfatória, entre em contato com um de nossos profissionais.