A avaliação de loja em shopping center é um processo complexo que requer atenção especial devido às suas peculiaridades em comparação com outros tipos de propriedades, como lojas de rua. Este artigo oferece um guia detalhado sobre como realizar uma avaliação assertiva de loja em shopping center, focando em aspectos cruciais como vistoria, coleta de dados, e metodologias avaliatórias. A precisão nesse processo é fundamental para ações renovatórias de locação ou revisionais de aluguel, onde o objetivo é determinar o valor justo e adequado para ambas as partes envolvidas.
Vistoria da Loja
A vistoria para a avaliação de uma loja em shopping center geralmente é mais rápida do que em uma loja de rua. O locatário, ao instalar-se, adapta o espaço ao padrão visual da marca e, ao término do contrato, deve, na maioria dos casos, devolver o imóvel no estado original, sem considerar a área bruta locável, a menos que especificado de outra forma. Isso simplifica o processo de vistoria, permitindo que se adote as medidas contratuais e da planta do pavimento sem a necessidade de medições adicionais.
Coleta de Dados Comparativos
Para uma avaliação de loja em shopping é ideal coletar dados comparativos dentro do mesmo empreendimento, devido às características únicas de cada shopping, como localização, público-alvo e administração. Esses atributos conferem particularidades que dificultam a comparação direta com outros tipos de imóveis. Caso não haja dados comparativos disponíveis no mesmo empreendimento, o avaliador deve fundamentar a análise em estudos que justifiquem a adoção de parâmetros alternativos.
Data Base e Atualização dos Dados
A data base para a avaliação varia conforme o propósito: para ações renovatórias, considera-se a data de início do novo contrato; para revisionais de aluguel, a data da citação do requerido. Independentemente do caso, é crucial que a coleta de dados reflita a realidade do empreendimento na data da avaliação, buscando contratos que tenham início próximo à data base escolhida.
Entenda mais sobre a avaliação de imóvel para revisional
Metodologia Avaliatória
Existem diversos métodos para uma avaliação, porém o método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o mais utilizado para a avaliação de lojas em shopping centers. Esse método envolve a comparação de lojas semelhantes dentro do mesmo empreendimento ou em condições de mercado comparáveis, oferecendo uma base sólida para a determinação do valor de locação.
Pesquisa de mercado: o que considerar
Para a avaliação de lojas em shopping centers, é importante considerar que estamos tratando de um mercado fechado; por isso, devemos evitar ao máximo comparar uma loja de um shopping com uma em outro empreendimento. A pesquisa deve se atentar ainda aos aspectos físicos da loja, como área, padrão construtivo, conservação, e também à localização da loja no shopping.
Localização da loja
Uma das maiores influências para o valor da loja é, sem dúvida, sua localização. Nesse quesito, quanto mais pessoas estiverem circulando próximo e, principalmente, na frente da loja, maior tende a ser seu valor. Por isso, considerar aspectos como a proximidade de lojas âncoras (grandes e importantes lojas), cinemas e praças de alimentação são tão importantes em uma avaliação de lojas.
Calculo do valor: o que considerar
Para o cálculo do valor da loja, todos os atributos devem ser considerados, de modo que identificamos aqueles que são importantes na composição do valor do imóvel. Fizemos um artigo detalhado sobre como especialistas calculam o valor de um imóvel.Espera-se que uma loja com melhores atributos, tanto físicos como de localização, tenha um valor mais elevado do que outras com menos atributos.
Segmentação da loja
Quando tratamos da avaliação de loja de shopping, talvez esse seja o ponto mais polêmico. Alguns avaliadores defendem que a segmentação deve ser considerada sempre, já outros tendem a ignorá-la, visando apenas os atributos de localização e as características físicas da loja, como tratado anteriormente.
Entendemos que a segmentação da loja deve ser, ao menos, estudada; ou seja, verificar no mercado em que ela está inserida se seu ramo de atividade lhe atribui alguma vantagem ou desvantagem e ponderar isso na avaliação
Aspectos Contratuais Específicos
Aluguel Percentual e AMM (Aluguel Mínimo Mensal)
Nos contratos de locação em shopping centers, é comum a existência de duas formas de aluguel: o percentual, baseado no faturamento do lojista, e o AMM (Aluguel Minimo Mensal), que garante uma renda mínima ao proprietário do espaço. A avaliação geralmente foca no AMM, embora o aluguel percentual também possa ser considerado, dependendo do escopo da perícia.
CTO (Custo Total de Ocupação) e CMM (Custo Mensal Mínimo)
Esses termos referem-se à soma do aluguel com despesas condominiais e fundos de promoção, representando o custo total para o locatário. É importante diferenciar contratos baseados no AMM dos que utilizam CTO ou CMM, para garantir a consistência na análise.
Conclusão
A avaliação de loja em shopping center é um processo detalhado que exige uma compreensão profunda das particularidades desse tipo de imóvel. Vistoria cuidadosa, coleta de dados direcionada e metodologias avaliatórias específicas são essenciais para determinar o valor justo de locação.