Avaliar um imóvel é muito mais do que simplesmente estimar um valor monetário; é uma arte que combina ciência, conhecimento técnico e uma percepção apurada do mercado. Este artigo explora as nuances e técnicas da avaliação imobiliária, um passo crucial para entender o valor real e potencial de propriedades, especialmente em empreendimentos de base imobiliária como shoppings centers e com foco no método da renda;
Métodos para avaliação de Empreendimentos de Base Imobiliária
Em avaliações de imóveis, temos o denominado método da renda, também conhecido como "capitalização da renda", que converte a renda líquida esperada de um imóvel em um valor presente. É uma técnica de avaliação imobiliária amplamente utilizada na avaliação de shoppings e hotéis por exemplo. Este método baseia-se na ideia de que o valor de um imóvel é intrinsecamente ligado à sua capacidade de gerar renda no futuro. Vamos explorar como esse método é aplicado, especialmente no contexto de avaliação de shoppings e hotéis.
O que é um Shopping Center ?
Um shopping center é um empreendimento comercial que se caracteriza por ser unificado fisicamente e operar sob um regime de condomínio especial. Essa natureza de condomínio especial é caracterizada principalmente pela forma de renumeração do empreendimento, seja pelo pagamento do aluguel mínimo ou pelos percentuais de participação sobre o faturamento das lojas, o que faz com que a natureza das atividades desenvolvidas por elas impacte diretamente os resultados econômicos do shopping.
Conceito de Shopping Center (ABRASCE)
A Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE) define o shopping center como um centro comercial planejado, administrado de forma única e centralizada, que deve satisfazer a certos requisitos. Entre eles, estar localizado em um ponto estrategicamente estudado com potencial de consumo, acesso e tráfego que o tornem economicamente viável; possuir lojas âncoras, grandes empresas que oferecem produtos de consumo massivo; apresentar uma variedade de lojas em diferentes segmentos; e fornecer estacionamento para clientes. Este conjunto de características define um shopping center não apenas como um local de compras, mas como um espaço multifuncional que atende a diversas necessidades e preferências dos consumidores.
fonte: Abrasce
Avaliação de Shoppings com o Método da Renda
Existem vários métodos para realizar uma avaliação de imóvel, porém para a avaliação de de shoppings centers o método da renda é particularmente relevante devido à sua natureza de geração de receita, sua renda é gerada principalmente através do aluguel de espaços para lojas, restaurantes, cinemas e outras instalações comerciais. Ao avaliar um shopping, considera-se a taxa de ocupação atual, os contratos de locação, a receita potencial de áreas como estacionamentos e a possibilidade de expansão ou remodelação que pode aumentar a receita futura.
Estimativa de Taxas de Juros e de Desconto
Quando se trata da avaliação de shopping centers, a estimativa das taxas de juros e de desconto é fundamental para calcular o valor presente de um fluxo de caixa, conforme estabelecido pela NBR 16453-4. A taxa de desconto aplicada representa o custo de capital do investimento e é usada para atualizar os fluxos de caixa futuros para o seu valor presente, refletindo o valor do dinheiro no tempo e os riscos associados ao investimento.
Taxa de Crescimento
A taxa de crescimento do shopping pode ser estipulada com base em seus resultados financeiros históricos. Por exemplo, se um shopping apresenta um crescimento consistente em seus resultados ao longo dos anos, isso pode ser utilizado para projetar o fluxo de caixa futuro. Abaixo, uma tabela ilustrativa mostra o crescimento anual de 12% nos resultados do shopping:
Esta tabela demonstra um modelo simplificado do potencial de crescimento de receita de um shopping center, sendo um elemento crucial na avaliação imobiliária e na projeção de rentabilidade futura
Receitas e Despesas
Conforme orienta a NBR 14653-4. A receita operacional está diretamente relacionada à operação do shopping e é um dos fatores mais críticos para determinar seu valor. Este tipo de receita inclui, mas não se limita a, aluguéis de espaços comerciais, taxas de manutenção e receitas geradas por serviços adicionais, como estacionamento e eventos especiais.
Principais Receitas
Aluguéis: Receita proveniente da locação de espaços comerciais, incluindo lojas âncoras e satélites.
Taxas de Manutenção e Serviços: Pagamentos realizados pelos lojistas para cobrir custos de manutenção e operações comuns.
Outras Receitas: Podem incluir receitas de estacionamento, publicidade, eventos e promoções.
Principais Despesas
Manutenção e Reparos: Custos para manter o shopping em condições operacionais ideais.
Gastos Administrativos: Despesas relacionadas à administração do shopping, como salários e serviços de terceiros.
Marketing e Promoção: Investimentos em publicidade e eventos para atrair clientes e aumentar o fluxo de pessoas.
Segurança e Limpeza: Custos associados à segurança do local e serviços de limpeza.
Cálculo do valor do Shopping - Avaliação
Como vimos, o método da capitalização da renda é uma técnica de avaliação imobiliária que determina o valor de um empreendimento com base em suas expectativas de resultados futuros. Este método é particularmente relevante para propriedades que geram renda, como shoppings e hotéis, pois avalia o potencial de geração de receita desses empreendimentos ao longo do tempo. O valor do empreendimento, segundo esse método, corresponde ao valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que refletem adequadamente a remuneração do capital e os riscos envolvidos.
Elementos do Método da Renda
Fluxo de Caixa Projetado: Este é o coração do método da renda. Envolve a projeção das receitas e despesas futuras do empreendimento, resultando no fluxo de caixa líquido esperado para os anos subsequentes.
Valor da Perpetuidade do Empreendimento
Ao avaliar o fluxo de caixa, é importante considerar não apenas o período explícito de projeção, mas também o valor residual ou de perpetuidade do empreendimento, que é o valor presente do fluxo de caixa esperado após o período de projeção.
Taxa de Desconto
A taxa de desconto aplicada ao fluxo de caixa projetado é crítica. Ela deve refletir o custo de oportunidade do capital investido, levando em conta os riscos associados ao empreendimento. Essa taxa é usada para atualizar o fluxo de caixa futuro para o seu valor presente.
Taxa de Crescimento
Ao projetar o fluxo de caixa, considera-se também uma taxa de crescimento anual, refletindo a expectativa de aumento nas receitas ou redução nas despesas ao longo do tempo. Isso ajuda a criar um cenário mais realista e dinâmico para a avaliação.
Conclusão
A avaliação de shopping centers é uma disciplina complexa que combina análise financeira, compreensão do mercado e visão estratégica. Através deste artigo, exploramos o método da renda, uma ferramenta indispensável que ilumina não apenas o valor atual de um shopping center, mas também suas perspectivas futuras. Compreendemos que, além dos números, a avaliação é sobre entender a dinâmica de um empreendimento vivo, que respira junto com as tendências de mercado e as necessidades dos consumidores.