Talvez a pergunta mais frequente para um avaliador seja como os especialistas chegam a um valor específico para cada propriedade em um laudo de avaliação?
Embora existam várias metodologias, o Método Comparativo Direto é amplamente reconhecido e utilizado devido à sua eficiência e precisão.
Método Comparativo Direto Explicado
Imagine um imóvel de 100m², com 2 quartos e um padrão de construção considerado bom em uma região também avaliada como boa. O primeiro passo é realizar uma pesquisa de mercado detalhada, coletando dados de imóveis semelhantes na mesma região ou quarteirão. Esta pesquisa hipotetica inclui a análise de variáveis como área, padrão de construção, localização, embora existam outros fatores atribuem valor ao imóvel.
A seguir, então são elaborados gráficos que relacionam essas variáveis com o valor unitário dos imóveis analisados. Dois gráficos fundamentais neste processo são:
Área x Valor Unitário
Este gráfico mostra a relação entre a área do imóvel e o seu valor por metro quadrado. Geralmente, observa-se que quanto maior a área, menor tende a ser o valor unitário, refletindo o comportamento do mercado. Este padrão ajuda a posicionar o imóvel avaliado em relação aos demais, oferecendo uma estimativa inicial do seu valor.
Repare que para o nosso exemplo, se fossemos considerar apenas a area o valor unitario estaria entre R$ 1.000/m² e R$ 1.100,00/m².
Padrão de Construção x Valor Unitário
Aqui, atribui-se notas aos imóveis baseadas no seu padrão de construção (por exemplo, 1 para padrão regular e 2 para bom). Espera-se uma tendência crescente, indicando que quanto melhor o padrão, maior o preço do imóvel. Esse gráfico permite comparar diretamente o imóvel avaliado com outros de padrão semelhante, ajustando o valor estimado conforme necessário.
Repare que agora, para o nosso exemplo, se fossemos considerar apenas a area o valor unitario estaria entre R$ 1.100/m² e R$ 1.200,00/m².
A Avaliação Prática
E é mais ou menos esta forma, utilizando os gráficos e a pesquisa de mercado que os avaliadores podem posicionar o imóvel em questão de forma precisa dentro do espectro de valores. Este posicionamento leva em conta as características específicas do imóvel, ajustando o valor com base nas tendências observadas nos dados coletados.
A partir dessas analises é possível realizar inferências ou o tratamento por fatores por exemplo, que são duas formas mais consagradas para o método comparativo.
Conclusão: Entendendo o Valor do Seu Imóvel
O Método Comparativo Direto é apenas uma das metodologias da NBR 14653 que oferece uma abordagem mais direta para avaliar o valor de um imóvel. Compreender esses conceitos não apenas ajuda na hora de comprar ou vender uma propriedade, mas também proporciona insights valiosos sobre o mercado imobiliário como um todo.
Para quem está no processo de avaliação, seja para fins de venda, compra ou simples curiosidade, lembrar-se de que o valor de um imóvel é influenciado por uma combinação complexa de fatores. A localização, o tamanho, o padrão de construção e as condições de mercado atuais desempenham papéis fundamentais nessa determinação.