A construção civil é um mundo de números, projeções e custos. Entender o custo do metro quadrado de uma construção é fundamental para quem quer construir ou investir em imóveis.
O QUE É O CUB ?
Para entender sobre custos da construção precisamos primeiro definir o que é CUB. CUB significa, Custo Unitário Básico e é um índice mensal que reflete o custo de uma construção em um estado ou região específica. Ele é calculado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado, seguindo diretrizes da lei 4591/64 e da norma técnica NBR 12721 da ABNT.
Importante ter em mente que existe diferença entre o que é custo, preço e valor.
O CUB e os Projetos-Padrão
Para auxiliar no cálculo do valor do metro quadrado de uma construção a norma técnica ABNT NBR 12721, especifica diferentes tipos de edificação que tem seus custos de construção quantificados , sendo determinadas com base em fatores como materiais usados, mão de obra, e complexidade do projeto. A seguir destacamos a mais comuns:
Residencial Unifamiliar
Residencial Padrão Baixo (R1-B)
Residência composta de 02 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque; Área aproximada de 60 m²
Residencial Padrão Normal(R1-N)
Residência com três dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda (abrigo para automóvel). Área aproximada de 100m²
Residencial padrão Alto (R1A)
Casa ou residência composta de quatro dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel). Área aproximada de 225m²
Residencial Multifamiliar
Projeto de interesse social (PIS)
Edifico com pavimento térreo e quatro pavimentos tipo, sendo o pavimento térreo com Hall, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Na área externa estão localizados o cômodo da guarita, com banheiro e central de medição. No pavimento-tipo devem constar Hall, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço
Prédio Popular - Padrão Baixo (PP-B)
Edificação constante de Pavimento térreo com Hall de entrada, escada e quatro apartamentos por andar com dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Na área externa estão localizados o cômodo de lixo, guarita, central de gás, depósito com banheiro e 16 vagas descobertas No pavimento-tipo: Hall de circulação, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço
Prédio Popular - Padrão Normal (PP-N)
Descrição dos pavimentos: Pilotis Escada, elevador, 32 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito, hall de entrada, Salão de festas, copa, três banheiros, central de gás e guarita Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com três dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda
R8- Padrão baixo (R8-B)
Pavimento térreo: Hall de entrada, elevador, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. Na área externa estão localizados o cômodo de lixo e 32 vagas descobertas Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque
R8- Padrão normal (R8-N)
Composição do edifício: Garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo Descrição dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e instalação sanitária Pilotis Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas, copa, dois banheiros, central de gás e guarita Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com três dormitórios, sendo um suíte, sala estar/jantar, banheiro social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda
R8- Padrão alto(R8-A)
Edifício com Garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo Descrição dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 48 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária Pilotis Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, dois banheiros, central de gás e guarita Pavimento tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e dois apartamentos por andar, com quatro dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda
Outras tipologias previstas
Para calcular o custo do metro quadrado a norma NBR 12721 ainda prevê outras tipologias residenciais como R16 - Padrão normal, R16- Padrão alto; comerciais como CSL-16, CAL - 8 e industriais como GI.
Quais os valores do CUB atualmente
A seguir separamos uma tabela com os valores de cada tipologia para o mês de fevereiro e para o Estado de São Paulo
Evolução do CUB em 2023 e 2024
Como vimos, existem diversas tipologias para o CUB, mas para fins de comparação o R8N acaba sendo uma das mais utilizadas.
Em São Paulo, para o mês de abril/23, o CUB(R8N) registrou uma variação positiva de +0,29%, acumulando uma alta de +0,05% no ano. Os custos com mão de obra aumentaram (+0,72%), enquanto os materiais tiveram uma ligeira redução (-0,25%)
Em julho/23, o CUB(R8N) registrou uma variação positiva de +0,09%, com um acumulado anual de +2,23%. Os custos com mão de obra continuaram a crescer (+0,35%), mas os materiais de construção tiveram uma redução (-0,31%). O valor por metro quadrado foi de R$ 1.956,49
Por fim, terminou o ano de 2023 em R$ 1957,95 acumulando uma alta de (+2,31%)
Em 2024 para o mês de fevereiro o CUB R$ 1.959,87 com alta de (+0,10%)
De um modo geral, percebemos uma certa estabilização dos valores do CUB na casa do R$ 1.960,00, conforme demonstra o gráfico a seguir.
Custo de Construção vs. Valor de Mercado
O valor de mercado de um imóvel é determinado por múltiplos fatores, incluindo localização, demanda e atributos distintos, diferentemente do custo de construção. Este último refere-se exclusivamente aos gastos com materiais, mão de obra e serviços relacionados, como elaboração de projetos, terraplenagem, fundações, estruturas e acabamentos.
O valor de mercado, por sua vez, pode exceder o custo de construção, somente com um laudo de avaliação de imóvel, que emprega metodologias específicas, pode-se determinar de forma mais precisa o valor de um imóvel.
Como exemplo, imóveis situados em regiões valorizadas frequentemente apresentam um valor de mercado significativamente acima do custo de construção, atribuído à sua localização estratégica. Inversamente, construções de grande porte e luxuosas situadas em áreas de difícil acesso ou com limitada utilidade podem ter um alto custo de construção, mas um valor de mercado reduzido.
Exemplo prático do custo de construção
Para calcular o custo de sua construção, primeiramente deve-se escolher qual será o padrão executado.
Se considerarmos, por exemplo, uma casa de padrão normal, ou seja uma Residência com três dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda (abrigo para automóvel). Área aproximada de 100m²
Área aproximada de 100m²; R1N, para janeiro de 2024 foi de R$ 2.350,63 por m², logo para 100m² o custo total será de R$ 235.063,00. Sem considerar o BDI e obras especiais.
Veja aqui em detalhes quanto custa construir uma casa de 100 m²
Conclusão
O CUB é uma ferramenta importante da indústria da construção civil, oferecendo insights valiosos para todos os envolvidos no mercado imobiliário. Compreender suas nuances e impactos pode significar a diferença entre um investimento bem-sucedido e um mal planejado.
Consulte um de nossos especialistas para o calculo do custo, valor do metro quadrado de uma construção ou para uma avaliação de imóvel