Laudo de Vistoria Cautelar de Vizinhança

O que é a vistoria cautelar de vizinhança?

O laudo de vistoria cautelar de vizinhança trata-se de um documento para registrar o estado de conservação e eventuais patologias de imóveis localizados próximos a uma obra. Trata-se de um laudo necessário para reduzir possíveis problemas futuros, tanto os proprietários quanto para os responsáveis pela execução da obra.

Existem Normas técnica para esta vistoria?

Atualmente, não há uma norma específica da ABNT dedicada exclusivamente à vistoria cautelar de vizinhança. No entanto, este procedimento é mencionado na NBR 12722 como uma vistoria preliminar. A norma relacionada a perícias na construção civil (NBR 13752) está passando por um processo de revisão e é esperado que traga definições e conceitos detalhados sobre a vistoria cautelar. A publicação desta norma revisada é aguardada, mas, por ora, encontra-se em fase de consulta pública.

Normas técnica do IBAPE

Adicionalmente, existem normas estabelecidas pelos Ibapes de São Paulo, Minas Gerais e Ibape Nacional que abordam o tema. Estas normas se apresentam como excelentes referências para aqueles que desejam entender melhor ou realizar a vistoria cautelar de vizinhança, oferecendo um guia prático e abrangente sobre o processo.

As Etapas de uma Vistoria Cautelar de Vizinhança 

Determinação do Raio de influência

O primeiro passo antes da elaboração do laudo de vistoria cautelar de vizinhança é identificar qual o raio de influência da obra, ou seja, qual a área que potencialmente a obra pode gerar impactos aos vizinhos. 

É muito como, adotar a vistoria nos imóveis imediatamente confrontantes com a obra ou um raio de 30 metros, entretanto é importante saber que este raio será tão maior quanto a probabilidade dos imóveis lindeiros sofrerem, sofrerem interferência, seja por ondas vibracionais oriundas do canteiro de obras ou outros elementos, como o rebaixamento de lençol freático, a circulação de veículos e equipamentos pesados.

Comunicação com os moradores

A comunicação efetiva com os moradores locais é uma etapa fundamental para a elaboração do laudo de vistoria cautelar de vizinhança. A comunicação deve ser clara, transparente e objetiva, visando obter a necessária autorização e agendamento para as vistorias. 

A Vistoria

O laudo de vistoria cautelar de vizinhança envolve a coleta de informações detalhadas sobre o imóvel e seu contexto, principalmente através de um detalhado relatório fotográfico. Geralmente utilizamos os critérios de depreciação Ross-Heidecke para a classificação do estado de conservação geral do imóvel além da identificação por fotos de quaisquer falhas ou anomalias construtivas. 

O Laudo de Vistoria de Vizinhança

Para a redação do laudo de vistoria de vizinhança, recomenda-se que contenha ao menos as seguintes informações:

Identificação do Solicitante 

Identificar quem solicitou a vistoria, seja pessoa física ou empresa.

Localização

Informação essencial, endereço completo, bairro, cidade e referências.

Data da Vistoria

Registrar a data em que a vistoria foi realizada.

Descrição Técnica do Objeto

Esta seção descreve o imóvel em detalhes, ou seja, descreve a quantidade de comôdos, areas internas e externas. Podendo ser apresentado um croqui do imóvel.

Tipologia e Padrão Construtivo

Identificar o tipo de construção (residencial, comercial, industrial, etc.) e o padrão de qualidade da construção (baixo, médio, alto, etc.).

Uso

Informar a finalidade do imóvel, se é habitacional, comercial, industrial ou outra, bem como quaisquer usos específicos.

Idade Estimada

Estimar a idade do imóvel, o que é útil para avaliar o desgaste natural ao longo do tempo.

Procedimentos Adotados

Detalhar os métodos e processos usados durante a vistoria, incluindo técnicas de medição, equipamentos utilizados e critérios de avaliação.

Caracterização das Patologias Observadas

Caso tenham sido observadas patologias, defeitos ou problemas no imóvel, é importante documentá-los com precisão.

Classificação do Estado de Conservação Geral do Imóvel

Avaliar e classificar o estado geral de conservação do imóvel, indicando se está em bom estado, necessita de reparos, ou se apresenta riscos significativos.

Relatório Fotográfico

Incluir fotografias que ilustrem as condições do imóvel, problemas identificados e características relevantes.

Data do Laudo

Registrar a data de emissão do laudo, que deve refletir a situação do imóvel na data da vistoria.

Assinatura do(s) Profissional(is) Responsável(eis)

O laudo deve ser assinado pelo(s) profissional(is) responsável(eis) pela vistoria, acompanhado do número da ART ou RRT.

Quando morador se recusar a receber o vistoriador?

Para assegurar um contato efetivo, não apenas realizamos visitas pessoais ao menos duas vezes, mas também enviamos correspondências via correio com Aviso de Recebimento. Esta abordagem reforça a garantia de que a comunicação com o morador foi estabelecida.

Contudo, alguns moradores podem não reconhecer a relevância da inspeção e recusar a entrada de nossos vistoriadores. Neste cenário, procedemos com uma vistoria externa do imóvel, que inclui a fachada, as calçadas e a rua. O laudo resultante detalha o estado de conservação visível, a idade aparente do imóvel e documenta todas as tentativas de contato, bem como a recusa do morador ou ocupante em autorizar a entrada

Conclusão

Com o crescimento urbano e a construção civil constantes, a vistoria cautelar de vizinhança se destaca como uma prática essencial para a gestão responsável do desenvolvimento urbano. Ela não apenas protege as propriedades adjacentes, mas também garante uma coexistência harmoniosa entre novos desenvolvimentos e a comunidade existente. Se você está planejando um projeto de construção e deseja garantir que ele seja conduzido com o máximo de responsabilidade e cuidado para com o entorno, considere realizar uma vistoria de vizinhança.

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